전월세전환율 계산법 2026 법정 상한 4.5% 총정리

전세 계약 갱신 시점에 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"라고 제안하는 경우가 적지 않다. 이때 기준이 되는 것이 바로 전월세전환율이다. 정확한 계산법과 법정 상한을 모르면 제시받은 월세가 과한지 적정한지 판단하기 어렵다. 2026년 기준 전월세전환율 계산법을 정리해 본다.

전월세전환율이란? 2026년 법정 상한부터 확인

전월세전환율 뜻과 계산 공식

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 비율이다. 보증금 차액에 이 비율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 월세 금액이 나온다. 계산 공식은 월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12로 정리할 수 있다. 반대로 현재 내는 월세를 통해 전환율을 역산하는 것도 가능해 계약 협상에서 유리한 근거로 활용할 수 있다.

2026년 법정 전환율 상한 4.5%의 산출 근거

주택임대차보호법은 계약갱신청구권을 행사할 때 전세를 월세로 전환하는 경우 상한선을 두고 있다. "10%"와 "한국은행 기준금리 + 2% 포인트" 중 더 낮은 비율을 적용하는 구조다. 2026년 6월 기준 한국은행 기준금리 2.5%를 적용하면 법정 전환율 상한은 4.5%로 계산된다. 이 상한은 주택에 적용되며 상가는 11.25%로 별도 기준을 따른다.

구분	기준	2026년 6월 기준값
한국은행 기준금리	변동	2.5%
법정 가산율	고정	2.0%포인트
법정 전환율 상한(주택)	합산	4.5%

전월세전환율 계산법 — 손해 안 보는 실전 적용

전세를 월세로 바꿀 때 계산 예시

전세보증금 3억 원짜리 집을 보증금 1억 원에 월세로 전환한다고 가정해 보자. 차액 2억 원에 법정 상한 4.5%를 곱하고 12개월로 나누면 월 75만 원이라는 계산이 나온다. 집주인이 이보다 높은 월세를 요구한다면 법정 상한을 초과한 것이므로 협상의 근거로 활용할 수 있다.

반대로 월세를 전세로 환산할 때 계산법

월세 매물을 전세와 비교하고 싶을 때도 같은 공식을 거꾸로 활용하면 된다. 월세에 12를 곱해 연간 임대료를 구한 뒤 전환율로 나누면 전세 환산 보증금이 나온다. 이렇게 환산해 보면 같은 동네라도 전세가 유리한지 월세가 유리한지 한눈에 비교할 수 있다.

전월세전환율 협상 시 주의할 점

법정 상한 초과 요구는 무효 — 대응법

법정 전환율은 계약갱신청구권을 행사하는 갱신 계약에만 강제 적용되는 상한 이다. 집주인이 이를 초과해 월세를 요구하면 임차인은 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있다. 한국부동산원이나 LH 임대차분쟁조정위원회 홈페이지의 전월세전환 계산기를 활용하면 정확한 상한을 즉시 확인할 수 있다.

시장 전환율과 법정 전환율의 차이 활용하기

신규 계약에는 법정 상한이 강제되지 않아 실제 시장에서 거래되는 전환율은 이보다 높게 형성되는 경우가 많다. 다만 신규 계약이라도 시장 평균 전환율보다 지나치게 높은 조건을 제시받았다면 주변 시세와 비교해 협상하는 것이 합리적이다. 갱신 계약인지 신규 계약인지부터 먼저 확인하는 것이 손해를 막는 첫걸음이다.

작성자 소개: 본 글은 국토교통부, 한국부동산원, 렌트홈 공식 계산 기준을 종합해 작성됐다. 2026년 6월 기준 한국은행 기준금리를 반영했으며, 기준금리 변동 시 법정 전환율도 함께 바뀐다는 점을 참고해야 한다.

전월세전환율을 정확히 알아두면 보증금을 어떻게 굴리는 것이 유리한지 스스로 계산할 수 있다. 목돈을 월세로 푸는 대신 전세자금대출 금리와 비교해 보면 더 합리적인 주거 비용 관리가 가능하다.